Pénalités pour l’annulation d’un compromis de vente

Vous souhaitez annuler un compromis de vente pour une raison particulière ? Ne vous inquiétez pas, des clauses suspensives préalablement stipulées dans le contrat vous accordent un droit de rétraction durant un délai déterminé. Toutefois, en cas d’annulation faisant suite à une carence de votre part, des pénalités peuvent être envisagées. Pour connaître davantage vos marges de manœuvre, il est important de savoir : comment annuler un compromis de vente avant signature de l’acte définitif ? N’hésitez pas à faire appel à l’un de nos avocats spécialisés en droit de l’immobilier pour bénéficier d’un accompagnement de qualité au cours de vos démarches. Est-ce que le vendeur peut annuler le compromis de vente ? Quelles sont les pénalités prévues à cet effet ? 

À RETENIR : Quelles sont les pénalités prévues l’annulation d’un compromis de vente ?

Aucune pénalité si l’acquéreur non professionnel change d’avis dans les 10 jours qui suivent la signature du compromis de vente ou s’il invoque une clause suspensive (refus de prêt par exemple) ! En cas d’annulation tardive et sans motif, il s’expose à une pénalité comprise entre 5 à 10 % du prix ou à des dommages-intérêts fixés par le juge. Quant au vendeur, il ne peut en aucun cas se rétracter avant la date butoir prévue pour la conclusion de la vente. Sauf annulation amiable du compromis, il risque une vente forcée.

La maison ou l’appartement ne vous intéresse plus ? Avant d’annuler un compromis, anticiper les éventuelles pénalités auxquelles vous vous exposez.

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Comment annuler un compromis de vente avant signature de l’acte de vente ?

Le compromis de vente représente un engagement fort entre le vendeur et l’acquéreur. Dans la majorité des cas, il garantit la réalisation effective d’une vente, sauf pour certaines exceptions. En effet, en matière d’opération de vente immobilière, tout acheteur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours. Ce dernier est calculé à compter du lendemain de la première présentation de la lettre informant l’acheteur de l’acte.

D’autre part, un compromis de vente peut être annulé en cas de conditions suspensives insérées par les deux parties, un sinistre ou une carence, dont voici la liste :

·         Les clauses suspensives

Les clauses suspensives sont prévues pour permettre la rétraction de l’acquéreur en cas d’évènement imprévu. Elles peuvent constituer un refus de financement par les banques, une apparition de servitude ou un droit de préemption par le locataire du bien ou de la mairie. Pour être opérationnelle, une clause doit avoir préalablement été stipulée dans le compromis de vente.

·         Le sinistre

Un autre cas rare en matière d’annulation du compromis de vente est l’intervention d’un sinistre. En effet, l’avant-contrat peut être remis en cause lorsque le logement présente des signes d’usure, voire devenir impropre à sa destination entre la signature du contrat et celle de l’acte de vente. À l’instar des clauses suspensives, celle-ci doit avoir été indiquée dans le compromis de vente.

·         La carence

La carence désigne une circonstance dans laquelle l’une des deux parties est absente à la convocation du notaire lors de la signature de l’acte de vente. Cette omission constitue un signe manifeste de rétraction de la part du vendeur ou de l’acheteur. Quoi qu’il en soit, le notaire est tenu de rédiger un procès-verbal de carence en guise de preuve légale. Si la carence permet d’annuler la validité du compromis de vente, elle reste toutefois lourde de conséquences.

Points clés à retenir :

• L’acheteur non professionnel dispose de 10 jours pour annuler la vente sans justifier sa décision.
• Au-delà, la rétractation doit être motivée par la non-réalisation d’une condition suspensive (absence de servitude, obtention de prêt, etc.) ou la survenue d’un sinistre. Les clauses y afférentes doivent être présentes dans le compromis.

Est-ce que le vendeur peut annuler le compromis de vente ?

Si l’acquéreur dispose d’un délai de rétraction dix jours après la signature de l’avant-contrat, le vendeur ne bénéficie pas de cette possibilité, restant de fait engagé envers l’autre partie. Il est tenu de céder son bien immobilier à l’acheteur et honorer son engagement. Le compromis de vente constitue ainsi un engagement ferme et définitif en ce qui concerne le vendeur. Néanmoins, une résolution à l’amiable peut être envisagée.

Points clés à retenir :

• Non, l’engagement du vendeur est définitif.
• Si l’acheteur ne se rétracte pas, la seule issue est la résolution amiable de la vente.

Annulation compromis de vente : quelles pénalités ?

Aucune réparation n’est requise en cas de rétraction de l’acheteur durant le délai légal. Toutefois, une annulation du compromis de vente à la suite d’une carence de celui-ci peut faire l’objet d’une indemnisation lorsque le contrat prévoit une clause de dédit. Il s’agit d’une certaine somme librement fixée, comprise entre 5 % et 10 % du prix du bien, versée à la partie lésée, le vendeur. En l’absence de clause pénale, une action en justice peut être intentée en vue d’exiger l’exécution de la vente ou le versement de dommages-intérêts.

Points clés à retenir :

• Aucune indemnisation si l’acheteur respecte le délai de rétractation.
• Au-delà, une rétractation injustifiée ou une carence de l’acheteur engendre une pénalité de 5 à 10 % du prix s’il existe une clause pénale ou de dédit dans le compromis.

Pour conclure, l’annulation d’un compromis de vente n’entraîne aucune réparation lorsque celle-ci est réalisée durant le délai légal mentionné dans l’avant-contrat. Une indemnisation de l’ordre de 5 à 10 % du bien est toutefois prévue si la rétraction fait suite à une carence de l’acquéreur au moment de la signature du contrat de vente.