Le vice caché pour une maison ou un appartement

Si après l’achat d’une maison ou d’un appartement, l’acheteur découvre des problèmes d’humidité ou des défaillances au niveau de la fondation, quels sont les recours possibles contre le vendeur ? Comment la garantie des vices cachés peut-elle protéger l’acheteur ? Quels sont les défauts considérés comme des vices cachés ? Existe-t-il des possibilités d’exonération pour le vendeur ? Tour d’horizon sur les vices cachés dans le secteur de l’immobilier. Pour obtenir des conseils juridiques personnalisés, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé avec les procédures relatives aux vices cachés immobiliers.

Les vices cachés en immobilier

La présence d’un vice caché dans une maison ou un appartement peut engendrer de lourdes conséquences pour l’acquéreur. Responsable de ces vices, le vendeur est tenu de réparer les préjudices subis par ce dernier. Toutefois, il convient de savoir s’il s’agit bel et bien d’un vice caché.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Selon l’article 1641 du Code civil, le vice est défini comme étant un défaut majeur ne permettant pas un usage et une jouissance normale du bien par l’acheteur. Lorsque le défaut n’est pas apparent lors de l’inspection de la bâtisse, il est appelé « vice caché ».
Ainsi, le vice caché est un défaut non visible ou dissimulé, qui aurait réduit le coût d’achat s’il était connu par l’acheteur ou aurait poussé ce dernier à renoncer à l’acquisition. Il peut s’agir de défauts volontairement cachés par le vendeur si celui-ci est de mauvaise foi, mais il peut également s’agir de vices dont il n’avait pas connaissance au moment de la transaction.
Ceci étant, les malfaçons d’un immeuble ne sont pas forcément considérées comme des vices cachés aux yeux de la loi.
Pour qu’un défaut soit reconnu comme tel, il doit répondre à 3 critères :

• Être suffisamment important pour empêcher à l’acheteur de jouir normalement du bien ou pour réduire l’usage auquel le bâtiment est destiné ;
• Être antérieur à la vente, c’est-à-dire que le défaut doit avoir déjà existé avant l’acquisition ;
• Être caché, c’est-à-dire que malgré l’inspection visuelle du bâtiment, le vice n’a pas été détecté au moment de l’achat.

Quels sont les vices cachés en immobilier ?

Il n’existe pas de liste exhaustive des vices cachés en immobilier. Néanmoins, il convient de faire la différence entre un vice apparent et un vice caché.

Ainsi, si les vices sont visibles ou connus par l’acheteur avant l’acquisition, ils ne sont plus considérés comme cachés. C’est notamment le cas des défauts mentionnés par le vendeur ou détectés lors de l’inspection du bâtiment. D’ailleurs, si le vendeur est tenu de fournir les informations sur l’immeuble au moment de l’achat, l’acquéreur a également le devoir d’effectuer un examen visuel avant de conclure la vente. En cas de signe potentiel de vice, il lui revient de faire appel à un expert pour une inspection plus poussée.
Voici quelques exemples de vices cachés pour une maison ou un appartement :

• Le caractère inondable d’une maison ;
• Les défectuosités au niveau des fondations ;
• L’humidité ;
• La présence d’insectes qui peuvent nuire à la salubrité ou la solidité du bâtiment ;
• Les fissures sur les dalles de béton ;
• Les défauts d’étanchéité ;
• Les bruits excessifs ;
• L’infiltration d’eau dans les murs.

À rappeler que, quel que soit le vice invoqué par l’acheteur, celui-ci n’est considéré comme vice caché que s’il répond aux critères mentionnés dans l’article 1641 du Code civil. Ainsi, même s’il s’agit d’un problème grave d’infiltration d’eau, mais que le défaut était détectable par un simple examen visuel au moment de l’achat, le recours à la garantie des vices cachés peut être refusé pour l’acheteur.
Bon à savoir :
L’attestation des vices cachés est particulièrement difficile pour les maisons anciennes. D’autres critères comme le secteur géographique peuvent aussi entrer en jeu, notamment en termes de terrain de fondation ou de risque d’inondation. Ainsi, afin de déterminer l’existence ou non d’un vice caché, il est conseillé d’avoir recours à un expert.

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Les recours possibles contre le vendeur

Grâce à la garantie des vices cachés, l’acheteur peut demander au vendeur de réparer les préjudices subis, à condition que l’existence de vices cachés soit prouvée. Pour ce faire, il peut réunir des preuves par ses propres moyens ou, idéalement, avoir recours à un professionnel. Dans ce cas, le rapport d’expertise lui servira d’appui dans la procédure.

Quelles réparations l’acheteur peut-il obtenir ?

Selon la gravité du vice et les conséquences engendrées, l’acheteur est libre de formuler sa requête.
Il peut demander, soit :

• Une annulation de la vente, c’est-à-dire un remboursement total du prix de vente et l’annulation du contrat ;
• Un remboursement partiel du prix de la maison ou de l’appartement pour compenser les frais engagés dans les réparations ;
• Une remise en état du bien immobilier, c’est-à-dire une réparation des défauts par le vendeur.

Si la mauvaise foi du vendeur a été démontrée, c’est-à-dire que les vices ont été dissimulés de façon volontaire, l’acquéreur peut également demander le versement de dommages et intérêts. Cette action ne peut toutefois être intentée que si le préjudice subi par l’acheteur est reconnu comme « grave », ayant causé des pertes d’exploitation ou ayant engendré l’indisponibilité de l’immeuble par exemple.
À noter :
Si l’acheteur demande au vendeur une remise en état de l’immeuble, il doit avertir l’ancien propriétaire avant d’entreprendre des travaux. Le cas échéant, le recours risque d’être refusé.

Comment entamer la négociation ?

Il convient de commencer par une négociation à l’amiable. Pour ce faire, l’acheteur doit envoyer une lettre de conciliation amiable au vendeur, lui expliquant l’existence des vices ainsi que ses requêtes de réparation. Cette mise en cause doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit également être accompagnée du rapport d’expertise et des preuves établies par l’acheteur.
Si le vendeur ne se manifeste pas après cette première lettre, l’acquéreur peut intenter une action en justice devant le tribunal judiciaire (ou le tribunal de proximité en fonction de votre localisation). Dans ce cas, il convient d’envoyer une lettre de mise en demeure au vendeur pour le prévenir. S’il ne donne pas de réponse dans les 8 jours suivant la réception de la lettre, il sera ensuite convoqué au tribunal. Il reviendra au juge d’apprécier les faits et de régler le litige.
Notre conseil :
Lorsqu’il s’agit de vices cachés immobiliers, la patience est souvent de mise. Les tribunaux estiment qu’il faut accorder au moins 10 jours au vendeur pour qu’il vienne constater la situation. Quelle que soit la gravité du vice, une tentative de négociation à l’amiable est également à privilégier afin de réduire les coûts de la procédure.

Combien de temps pour se retourner contre le vendeur ?

Selon l’article 1648 du Code civil, l’acheteur d’un bien immobilier doit intenter l’action en garantie dans un délai de 2 ans à partir de la découverte du vice. Ainsi, il faut préciser que la date d’achat ne constitue pas le point de départ de ce délai, ni l’entrée dans les lieux, mais uniquement la date de découverte du vice. D’une manière générale, cette date correspond à celle de l’établissement du rapport d’expertise, mais si l’acheteur n’a pas eu recours à un professionnel, il lui revient de déterminer cette date en fonction des preuves en sa possession.
Ainsi, l’acheteur peut demander une réparation des préjudices subis même après 5, voire 10 ans, après l’acquisition de l’immeuble si toutes les conditions sont remplies, et ce, jusqu’à 30 ans après l’achat. Toujours est-il que démontrer l’existence d’un vice caché sera encore plus difficile si l’action est retardée, en sachant que le défaut ne doit pas relever de la vétusté de la maison.

Les cas d’exonération et la protection du vendeur

Le vendeur dispose de plusieurs moyens pour contester les requêtes émanant de l’acheteur.
Il a la possibilité :

• De prouver que le vice a été porté à la connaissance de l’acquéreur avant la conclusion de la vente ;
• D’invoquer la prudence et la connaissance que l’acheteur aurait dû avoir, notamment par le biais d’un examen du bien ;
• De prouver que le vice est relatif à la vétusté de la maison et n’est pas antérieur à la vente.

Pour les vendeurs non professionnels, il leur est également possible d’inclure une clause d’exonération de garantie des vices cachés dans l’acte de vente. Si le vendeur est de bonne foi, cette clause de non-garantie le protègera des poursuites émanant de l’acquéreur.
La souscription d’une assurance de responsabilité permet aussi au vendeur d’atténuer les sanctions financières qui peuvent s’appliquer. Dans le cas des vendeurs professionnels en particulier, l’assurance est le meilleur recours pour se protéger.
À préciser :
Malgré l’existence d’une clause d’exonération, la demande en garantie de l’acheteur peut toujours aboutir s’il arrive à prouver que le vendeur était en connaissance du vice caché avant la transaction.

Le coût d’une procédure en matière de vice caché

Avant d’entamer les démarches, il est important de savoir que les coûts relatifs à la procédure sont entièrement à la charge de l’acheteur. Ces coûts englobent les frais d’expertise ainsi que les frais judiciaires. Néanmoins, il a la possibilité de ne pas payer les frais relatifs à la procédure s’il est couvert par une assurance « protection juridique », généralement rattachée à l’assurance habitation. Si tel est le cas, l’assureur peut prendre en charge une partie ou la totalité des frais, selon les circonstances. S’il n’a pas d’assurance « protection juridique », il peut prétendre à l’aide juridictionnelle en fonction de ses ressources.
A noter : selon le montant du litige (inférieur à 10 000 €), l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire mais reste recommandée.