Tout savoir sur le viager

« Par an, plus de 5 000 ventes immobilières s’effectuent en France » a révélé l’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV). Un chiffre qui démontre que le marché du viager est de plus en plus prisé par les Français. Pour preuve, les activités de vente viagère connaissent une hausse annuelle de 5 %. Cette forme de vente est très courante dans certains territoires, à savoir dans l’Île-de-France qui regroupe 40 % des opérations, et sur la Côte d’Azur, 25 %. La même étude affirme également que 90 % des ventes d’immeubles en France sont conclues en viager occupé. Ce résultat fait partie des plus impressionnants en matière de pratique du viager en Europe. Toutefois, il est important de savoir quel est le principe du viager ? Qui peut acheter en viager ? Comment vendre ou acheter en viager ? Pour en avoir le cœur net, contactez immédiatement un de nos avocats en droit immobilier. Voici les informations essentielles à retenir.

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Qu’est-ce qu’un contrat de viager ?

Avant de vous lancer dans l’achat ou la vente d’une maison en viager, il est important de connaître la définition du mot viager du point de vue juridique. De cette manière, vous saurez dans quelle situation vous vous engagez.

Définition juridique du contrat de viager

Le contrat viager est un acte juridique qui repose sur un principe simple. Un senior vend sa maison (immeuble, appartement, maison…) en viager à un investisseur. Ce dernier s’engage ensuite à verser au vendeur une rente à vie et un bouquet. Le bouquet est le capital que l’acquéreur doit verser au vendeur lors de la signature du contrat. Sa valeur est comprise entre 20 et 30 % de la valeur du bien mis en vente.
Bon à savoir :
En terme juridique, le vendeur est appelé « crédirentier ». L’acquéreur ou l’acheteur, quant à lui, est nommé « débirentier ». La conclusion de la vente viagère doit être obligatoirement assistée par un notaire.

La rente viagère : c’est quoi ?

La rente viagère est la somme que le débirentier (acheteur) doit verser au crédirentier (vendeur), en échange du titre de propriété. Elle est versée jusqu’au décès du crédirentier à une fréquence mensuelle (par mois), trimestrielle (tous les 3 mois) ou annuelle. En outre, il est possible de faire une vente en viager sans rente, mais cette hypothèse est assez rare.

Important :
La rente viagère peut être versée au profit d’une ou de plusieurs personnes, comme un couple par exemple. Le cas échéant, elle est payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante.

Peut-on louer un bien en viager ?

La réponse est oui. Il est possible de faire louer un bien immobilier dans le cadre d’une vente en viager libre. Dans ce cas de figure, le vendeur n’occupe pas l’immeuble et, par conséquent, l’acheteur peut user de son droit de mettre en location le bien acheté.
À noter :
La vente en viager libre est rare en France métropolitaine. Elle ne représente qu’environ 5 % des contrats de viager.

Quelles sont les conditions du viager ?

Le contrat viager est annulé dans le cas où le vendeur meurt dans les 20 jours après la signature des parties. Il en va de même lorsque le crédirentier décède d’une maladie connue par l’acquéreur au moment de la transaction.
Si l’investisseur est marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou universelle, le consentement de son conjoint est nécessaire pour pouvoir acheter un bien en viager. Ces types de régimes matrimoniaux visent à réunir les biens des époux comme leur propriété dans le mariage. Pour cette raison, l’accord mutuel de ces derniers est requis en cas de vente ou d’achat de biens.

À noter :
Le contrat viager doit comprendre des informations sur l’état civil du vendeur, ainsi que celui de l’acquéreur. La désignation détaillée de la nature du bien vendu et les conditions de paiement doivent également figurer dans le contrat.

Pourquoi acheter ou vendre en viager ?

La principale raison qui pousse les seniors à la vente en viager est leur possibilité de bénéficier d’un revenu supplémentaire. À cet effet, ils pourront vivre dans des conditions confortables jusqu’à leur décès. Quant aux acquéreurs, l’achat en viager leur permet de développer leur patrimoine immobilier, sans forcément avoir recours à un prêt bancaire, et sans pour autant payer d’intérêts.
Bon à savoir :
Le viager est une procédure complexe. Raison pour laquelle les parties signataires du viager doivent être en bonne santé mentale et physique. L’acheteur doit également être âgé de 20 ans de moins que le vendeur, tout en étant majeur.

Quels sont les différents types de contrat de viager ?

Il existe différents types de vente viagère à retenir :

Le viager occupé

Ce type de contrat donne au crédirentier, et à toute personne désignée dans le contrat, le droit de continuer à vivre dans la maison, même après l’officialisation de la vente. Le viager occupé peut également offrir au crédirentier le droit d’usufruit. Autrement dit, des tiers peuvent habiter le logement à titre gratuit ou en contrepartie d’un loyer, en plus du vendeur et de sa famille. Le loyer est perçu par le vendeur, mais le montant de la rente viagère est amoindri. Au décès du crédirentier, le débirentier récupérera le bien immobilier.

Le viager libre

Dans la vente en viager libre, le crédirentier doit renoncer à tout droit d’habitation ou d’usage du logement dès la signature du contrat. Le débirentier aura tous les droits de jouissance des lieux.

La vente à terme

La vente à terme a l’avantage de ne pas reposer sur l’aléa de la durée de vie du crédirentier. À la création de ce type de contrat viager, les deux parties conviennent d’un nombre de mensualités limité dans le temps. Les rentes sont versées pendant la période définie dans le contrat, même en cas de décès du crédirentier.
À préciser :
Le choix du type de contrat à adopter revient aux deux parties, résultant ainsi d’un commun accord. Toutefois, le calcul du viager ou de sa rente dépend de la valeur actuelle du bien immeuble et de l’âge du vendeur.

Quels sont les avantages et inconvénients du viager ?

Comme tout acte juridique, le contrat viager offre des facettes positives et négatives pour les deux parties. Ci-après les avantages et les inconvénients de ce type de vente :

Les avantages du viager

Pour le vendeur : Il bénéficie d’une rente viagère. Il est possible qu’il continue d’habiter le logement durant toute sa vie.
Pour l’acheteur : Il peut investir dans l’immobilier dans les meilleures conditions. Il profite d’un cadre fiscal favorable.

Les inconvénients du viager

Pour le vendeur : Il ne laisse pas d’héritage à ses héritiers. Il continue de payer les taxes d’habitation, les frais d’entretien, ainsi que les charges courantes.
Pour l’acheteur : Il doit payer les charges du notaire. Il risque aussi de payer plus que la valeur réelle de l’immobilier, dans le cas où le crédirentier vit longtemps. Il ne peut pas jouir du bien tant que le vendeur est encore en vie.
La vente viagère est une pratique qui a le vent en poupe en France. La majorité des vendeurs ou crédirentiers sont des personnes âgées qui n’ont pas d’héritiers. Leur offrant une possibilité à de vivre sereinement et dans le confort, le contrat de viager est tout aussi bénéfique pour les acquéreurs. Toutefois, au cours de l’exécution du contrat, il se peut que des différends puissent surgir entre les parties. Que vous prévoyiez de conclure une vente viagère ou que vous soyez déjà engagé, l’aide et les conseils d’un avocat spécialisé en droit immobilier vous seront indispensables.