Loyer impayé : que faire ?

Que le contrat de bail contienne une clause résolutoire ou non, la récupération des loyers impayés est parfois difficile, mais pas impossible. Quelles sont les procédures à suivre ? Si vous êtes locataire, quelles options s’offrent à vous ? Dans le cas où la tentative de résolution amiable ou de règlement par le garant/l’assurance est infructueuse, faire appel à un avocat spécialisé en loyers impayés ou un avocat en droit immobilier peut aider pour mener à bien les démarches relatives aux procédures juridiques de résiliation du bail et d’expulsion du locataire. Quelles actions entreprendre en cas de loyers impayés ?

À RETENIR : Quelles actions entreprendre en cas de loyers impayés ?

Le propriétaire d’un bien doit résoudre le litige à l’amiable avant d’entreprendre des actions juridiques en cas de loyers impayés. De son côté, diverses solutions sont à la portée du locataire s’il se retrouve dans l’impossibilité de payer.

Si vous vous retrouvez face à des mois de loyers impayés, lisez ceci pour connaître la procédure à suivre et résoudre le litige.

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Loyer impayé : quelles actions entreprendre ?

Avant d’approfondir le sujet, il importe de comprendre les principes de la location immobilière. Par définition, d’habitation ou commercial, le bail est un contrat de location par lequel le propriétaire s’engage à procurer au locataire la jouissance de son bien. En contrepartie, ce dernier a l’obligation de verser régulièrement un loyer à son bailleur ou propriétaire.

L’article 1103 du Code civil stipule que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations comme le paiement des loyers, le propriétaire est en droit de le réclamer. À défaut, il peut résilier le bail et expulser le locataire. Dans tous les cas de figure, il a 3 ans pour agir selon la loi ALUR du 24 mars 2014.

En louant, le propriétaire d’un bien immeuble s’expose au risque d’impayés. Mais depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, tous les contrats de location conclus à partir du 29 juillet doivent inclure une clause permettant la résiliation automatique du contrat si le loyer, les charges ou le dépôt de garantie ne sont pas payés. Cette mesure vise à renforcer les garanties pour les propriétaires en cas de non-paiement, offrant ainsi une protection légale accrue face à ces situations.

Les procédures à suivre dépendent de chaque situation : si la situation financière du locataire ne lui permet pas de s’acquitter de sa dette, si l’occupant refuse tout simplement de payer, etc.

Voici la liste des idées de recours en cas de loyer impayé.

·         Résoudre le litige à l’amiable

Fortuit ou volontaire, le défaut de paiement du locataire n’est pas nécessairement de mauvaise foi. Afin de créer et d’entretenir une bonne relation entre propriétaire et locataire, il est essentiel de faire régner la communication et le respect. Avant d’engager des procédures juridiques et d’autres moyens de recouvrement, il est conseillé au bailleur de précéder de la manière listée ici :

• Contacter par téléphone ou par mail le locataire dès le premier loyer impayé
• Lui envoyer une lettre de relance ou une mise en demeure de payer dans les 8 prochains jours. La mise en demeure doit se faire sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception.

En tant que bailleur, il est important de comprendre la situation de l’occupant pour expliquer le défaut de paiement. Les cas listés ici peuvent se présenter :

• Retard de salaire ;
• Changement de banque ;
• Divorce en cours ;
• Licenciement pour motif économique…

Quoi qu’il en soit, l’étalement de la dette sur un laps de temps convenu entre les deux parties est la solution la plus courante. D’autres alternatives peuvent également être proposées, comme la réduction temporaire du loyer et l’abandon d’une partie de la dette.
Il est important de souligner ces quelques points listés ci-après :

• Le propriétaire est en droit de réclamer l’intégralité de la créance et de refuser un paiement partiel (article 1342-4 du Code civil).
• En cas de non-acquittement du loyer, le propriétaire peut demander des dommages-intérêts si le contrat de bail le prévoit (article 1343-1 du Code civil).
• Le propriétaire peut demander le paiement des arriérés de loyers et des charges pendant les 3 années suivant le départ du locataire.

·         Contacter le garant ou l’assurance

Avant d’envisager la résiliation du bail, le propriétaire doit s’adresser aux personnes ou organismes listés ici :

• À la personne qui s’est portée garante pour le locataire s’il en existe une. Il peut l’informer de l’impayé et lui réclamer les sommes dues ;
• À Action Logement si le locataire bénéficie de la garantie Visale ou Visa pour l’emploi et le logement. Dispositif financé par les entreprises, Action Logement se chargera d’indemniser le propriétaire, puis d’en demander le remboursement au locataire ;
• À l’assureur si le locataire a souscrit une assurance GLI ou Garantie loyers impayés ;
• À la CAF ou Caisse d’allocation familiale si le locataire est bénéficiaire d’une allocation familiale.

·         Engager les procédures juridiques

En cas de réponse insatisfaisante ou si le non-paiement du loyer aux échéances convenues devient répétitif, le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice afin d’appliquer la clause résolutoire du contrat de bail. À défaut, il peut déclencher les procédures judiciaires en vue de résilier le contrat et d’expulser le locataire.

Points clés à retenir :

• En cas de loyers impayés, le bailleur doit essayer de résoudre le litige à l’amiable en mettant le locataire en demeure.
• Il peut aussi contacter le garant avant d’envisager des procédures judiciaires.

Bailleur : les procédures à suivre en cas de loyer impayé

À défaut de résolution amiable, le propriétaire doit enclencher une procédure de recouvrement de loyer impayé. Il doit également résilier au préalable le contrat de bail s’il souhaite expulser le locataire.

Plus d’explications par Maître Raphaël CHEKROUN

La résiliation par la clause résolutoire

La plupart des baux contiennent une clause résolutoire. Si le propriétaire ou le locataire vient à manquer à ses obligations, cette clause prévoit la rupture du contrat. La clause résolutoire évite le recours à la justice.

Par exemple, dans le cas où les charges ou les loyers ne sont pas réglés dans les délais convenus, le propriétaire doit engager un huissier de justice pour que celui-ci remette en mains propres au locataire un commandement de payer. Les sommes dues doivent être précisées dans cet acte juridique, avec les honoraires de l’huissier. Le commandement de payer doit aussi être envoyé à l’éventuel garant.

Depuis le 1^er janvier 2015 (Art. 27-II de la Loi ALUR), une nouvelle obligation pèse sur le bailleur qui doit signaler le cas à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex). Le bailleur doit « signaler aux organismes payeurs des aides au logement » les impayés de loyer au moins deux mois avant l’assignation (sous peine d’irrecevabilité de celle-ci).

Le locataire a 2 mois pour régler ses dettes (les loyers impayés et les frais d’huissier) après avoir reçu le commandement de payer. Les cas listés ci-après peuvent survenir :

• S’il s’exécute, le contrat de location se poursuit normalement.
• En cas de non-paiement à l’issue du délai, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire afin d’acter la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion du locataire. Par l’intermédiaire d’un huissier, le locataire sera assigné à comparaître devant le tribunal. À savoir qu’il ne lui est pas nécessaire de se faire représenter par un avocat. Dans un délai de 1 mois en moyenne, le tribunal rend une décision dans laquelle seront précisées ces informations : si le locataire est condamné à payer les loyers, s’il doit quitter ou non les lieux, etc. Le juge ne peut pas s’opposer à la résiliation du bail si la procédure est conforme à la loi et que la faute du locataire est irréfutable.

Si le juge ordonne le paiement des loyers et prononce son expulsion, voici la liste des étapes que le propriétaire doit mener :

• Signifier cette décision au locataire, et ce, par l’intermédiaire d’un huissier.
• Profiter de cette occasion pour lui remettre un commandement de quitter les lieux qui doit être exécuté dans un délai légal de 2 mois.

À la fin de l’audience, le juge délivre un titre exécutoire permettant à l’huissier de récupérer les loyers impayés auprès du locataire. L’huissier peut faire appel aux forces de l’ordre si le locataire refuse de partir.

La résiliation judiciaire

Si le contrat de bail ne comporte pas de clause résolutoire, le propriétaire doit assigner le locataire devant le tribunal. Il doit en confier la réalisation à un huissier de justice. Après analyse de la gravité de la faute du locataire, le juge a deux choix listés ici :

• Soit il accorde un délai supplémentaire au locataire s’il estime que celui-ci est en mesure de payer ses dettes ;
• Soit il prononce la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire. Par l’intermédiaire d’un huissier, un commandement de quitter les lieux sera alors envoyé au locataire. Ce dernier disposera de 2 mois pour partir.

Les cas exceptionnels

Différentes situations peuvent se présenter, dont le départ du locataire en laissant le loyer impayé. Le départ du locataire n’est pas un élément constitutif en soi de la résiliation du contrat. La remise des clés par le locataire est indispensable pour caractériser la fin du bail. Il s’agit également d’un évènement essentiel permettant au propriétaire de récupérer ses impayés. Qu’il y ait remise de clés ou non, le bailleur doit connaître la nouvelle adresse du locataire parti pour pouvoir agir.

Voici la liste des procédures à suivre dans le cas où l’occupant quitte les lieux en laissant le loyer impayé :

• En cas de remise des clés : le propriétaire peut envoyer au locataire une mise en demeure de payer sous 8 jours. Sans réponse satisfaisante, il peut l’assigner par voie d’huissier devant le tribunal judiciaire. Après convocation, les parties doivent se présenter avec ou sans avocat. Si le juge estime que le locataire est solvable, le propriétaire peut récupérer les sommes dues auprès de celui-ci grâce au titre exécutoire remis à l’huissier.
• En cas d’abandon des lieux sans remise des clés : si le locataire part sans remettre les clés au propriétaire, le bail est toujours valide. De ce fait, le propriétaire commet un délit, notamment une violation de domicile, s’il tente d’entrer dans l’immeuble en location. Il doit demander à un huissier de faire un constat d’abandon des lieux avant de saisir le tribunal pour la résiliation du bail et le recouvrement des loyers impayés.

Points clés à retenir :

• Si le locataire ne régularise pas la situation 2 mois après avoir reçu le commandement de payer, le propriétaire peut saisir le juge.
• Le bailleur a aussi des recours si le locataire quitte les lieux sans payer le loyer dû.

Loyer impayé : que faire en tant que locataire ?

Ci-après la liste des solutions qui s’offrent au locataire en cas de difficultés financières :

·         Demander quelques jours supplémentaires

Afin de régler le litige à l’amiable, le locataire peut contacter le propriétaire et lui exposer les raisons du non-paiement du loyer. Il peut lui parler directement, par téléphone ou par mail. Sauf précision expresse dans le contrat de bail, le loyer doit être réglé au plus tard le 10 du mois. Des pénalités peuvent être appliquées en cas de retard de paiement, et ce, sans l’accord du propriétaire. En fonction de sa situation, le locataire peut demander quelques jours supplémentaires.

·         Proposer un plan d’apurement de la dette

Le locataire peut proposer au propriétaire un plan d’apurement si sa situation ne lui permet pas de payer rapidement le loyer. En d’autres termes, les deux parties définissent par écrit un calendrier de remboursement de la dette en quelques mois, en parallèle au règlement des futurs loyers.

·         Faire appel à un conciliateur de justice

En tant qu’intermédiaire, le conciliateur de justice peut aider le propriétaire et le locataire à trouver une solution amiable pour régler le litige.

·         Demander des aides sociales

Si le règlement à l’amiable n’aboutit pas, le locataire peut se tourner vers la CAF ou la CMSA (Caisse de mutualité sociale agricole). Il peut leur adresser une demande d’allocation logement. Sous certaines conditions, les personnes en difficultés financières peuvent également prétendre à d’autres aides sociales, comme celle accordée par le FSL (Fonds de solidarité pour le logement) et celle de l’Action Logement.

·         Déposer un dossier de surendettement

Les personnes qui sont dans l’impossibilité de payer leur loyer et qui ont d’autres types de dettes peuvent déposer une demande auprès de la commission de surendettement des particuliers de leur département. Le dossier peut être envoyé par courrier ou déposé au secrétariat de la commission la plus proche du domicile du locataire.

Points clés à retenir :

• En cas des difficultés financières, le locataire est en droit de demander un détail au propriétaire ou proposer un plan d’apurement.
• Il peut prétendre à des aides sociales ou déposer un dossier de surendettement.

En somme, un loyer impayé est source d’angoisse tant pour le propriétaire que pour le locataire. Le règlement à l’amiable est la solution la plus recommandée pour éviter les désagréments. À défaut, l’un comme l’autre peut recourir à l’un des moyens légaux mis à sa disposition afin de trouver un dénouement à la situation. Faites appel à un avocat spécialisé en loyer impayé ou un avocat en droit immobilier pour vous aider dans vos démarches.