Bail commercial : comment expulser un locataire qui ne paye pas son loyer ?

Vous êtes titulaire d’un bail commercial et votre locataire invoque la crise du covid-19 pour ne pas payer son loyer ? Il ne respecte pas les termes du bail, ne souscrit pas d’assurance ? Ou  encore, il exerce une activité non prévue au contrat et vous cause préjudice, à vous directement ou à la copropriété ? Vous vous interrogez sur les conditions pour mettre fin au contrat de bail commercial de manière anticipée ?

Nous vous présentons les grandes étapes de la procédure à suivre et vous livrons de précieux conseils pour vous prémunir en cas d’impayés locatifs.

Quelle est la procédure à suivre en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect du bail commercial par le locataire ?

Si les impayés persistent, que votre locataire ne respecte pas les termes du bail et que vous souhaitez procéder à son expulsion, il conviendra de suivre les étapes suivantes :

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1. Envoi d’une lettre de mise en demeure visant la clause résolutoire du bail commercial

La première étape consiste à mettre en cause le comportement de votre locataire en lui enjoignant de mettre fin aux violations des termes du bail commercial et/ou en lui enjoignant de payer les impayés locatifs.

Le cas échéant, la lettre peut enjoindre au locataire de cesser d’exercer une activité non autorisée par le bail commercial, ou de se conformer aux obligations prévues (souscrire une assurance obligatoire, réaliser des travaux d’entretien, etc.).

C’est une étape obligatoire en cas de non-respect du bail commercial par le locataire, d’inexécution, de violation du contrat, ou encore d’impayés par le locataire.

Dans la grande majorité des cas, le bail commercial que vous avez rédigé contient d’ailleurs une clause résolutoire, c’est-à-dire une clause indiquant qu’il sera mis fin au contrat automatiquement, en cas de non-respect du bail par le locataire, ou de non-paiement du loyer par le locataire.

Il conviendra de rappeler cette clause au locataire dès l’envoi de la lettre de mise en demeure, comme prévue par l’article 1225 du Code civil :

« La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

À noter : la lettre de mise en demeure devra être envoyée par lettre recommandée avec accusée de réception.

Peut-on envoyer la lettre de mise en demeure par email ? Oui, c’est possible, à la condition de doubler l’email d’un courrier recommandé. L’email est un mode de communication instantanée, pratique pour faire connaître le contenu de la lettre immédiatement au locataire. Mais il ne faudra pas oublier de doubler l’email d’une preuve d’envoi par recommandé en parallèle pour éviter toute contestation par la suite.

2. Délivrer un commandement par huissier 

Si la lettre de mise en demeure ne suffit pas, envoyez immédiatement un commandement par huissier, sans attendre. Il peut s’agir d’un commandement de payer si le locataire ne paye pas son loyer, ou bien d’un commandement visant à mettre fin à toute autre inexécution (souscrire une assurance obligatoire, cesser une activité non autorisée, respecter les obligations prévues au contrat, etc.).

C’est là encore une étape obligatoire avant l’expulsion. À l’instar de la lettre recommandée, le commandement devra viser la clause résolutoire, si elle existe dans le bail, comme prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Ce même article prévoit d’ailleurs que la clause résolutoire ne produira effet qu’un mois après la délivrance du commandement :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Passé le délai d’un mois, si votre locataire ne met pas fin aux inexécutions constatées ou ne paye pas le loyer, vous n’aurez d’autre choix que de lancer une action en référé pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

3. Assignation en référé devant le tribunal judiciaire

C’est la troisième étape si votre locataire ne paye pas son loyer ou ne respecte pas le bail commercial.

La procédure de référé est une procédure accélérée, orale, devant le tribunal judiciaire. Vous devrez obligatoirement être représenté par un avocat pour toute demande excédant 10.000 euros.

La procédure est engagée par assignation signifiée par huissier.

C’est le tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial qui est compétent.

Attention, certaines mentions sont obligatoires dans l’assignation : identité des parties, lieu, date et jour de l’audience, etc.

Votre adversaire doit également être informé des pièces communiquées en fin d’acte, du risque qu’il encourt qu’un jugement soit rendu par défaut s’il ne se présente pas au tribunal, et de son droit à pouvoir bénéficier de délais de paiement s’il en fait la demande, comme prévu par l’article 1343-5 du Code civil.

D’une manière générale, il est préférable de se faire assister par un avocat pour délivrer l’assignation afin de ne manquer aucune des mentions obligatoires.

Bien qu’il s’agisse d’une procédure accélérée par nature, les procédures de référé devant le tribunal judiciaire peuvent malheureusement durer relativement longtemps, en raison de l’engorgement des tribunaux notamment. La durée dépend ainsi d’un tribunal à l’autre.

D’une manière générale, pour accélérer la procédure, il est conseillé de signifier les pièces avec l’assignation. Cela empêchera votre adversaire de pouvoir demander un renvoi, en arguant qu’il n’avait pas reçu les pièces pour se défendre.

Une fois l’assignation délivrée, il conviendra de la faire enrôler : la placer devant le tribunal. Là encore, il est préférable de se faire assister par un professionnel (huissier, avocat).

Et viendra enfin le moment de la plaidoirie :  il est important de plaider de manière directe, efficace, percutante : allez à l’essentiel, faites immédiatement comprendre au juge le problème soulevé. La meilleure défense, c’est l’attaque : pensez à anticiper les arguments de votre adversaire, et à y répondre immédiatement, avec méthode. Mettez en avant sa mauvaise foi.

4. Initier une saisie conservatoire

Sans attendre l’issue de la procédure de référé, dès la délivrance du commandement de payer, il est possible d’initier une saisie conservatoire afin d’être payé immédiatement.

Aucune autorisation judiciaire n’est nécessaire comme prévu par l’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution :

« Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire ou d’une décision de justice qui n’a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles ».

La saisie peut donc être initiée dès le premier impayé. Cela vous permettra d’être payé immédiatement, sans attendre la fin de la procédure judiciaire, à condition naturellement que votre locataire soit solvable.

À défaut, une saisie peut également être initiée entre les mains de la caution, mais sur autorisation judiciaire cette fois.

5. Exécuter la décision de justice

Une fois la décision de justice obtenue, il conviendra de la faire exécuter. En pratique, bien souvent les magistrats auront accordé des délais au débiteur pour s’exécuter, délais pouvant aller jusqu’à deux ans, comme prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Vous pouvez vous opposer à ces délais. Toutefois, c’est le juge qui aura le dernier mot sur ce point.

Si des délais sont accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Le locataire ne pourra donc pas être expulsé. En revanche, vous retrouverez votre liberté d’action si le locataire ne respecte pas les échéances prévues, et pourrez demander son expulsion immédiate.

En ce cas, il ne sera pas nécessaire de repasser devant le juge. Il suffira de signifier au locataire la déchéance du terme, par huissier de justice. On pourra alors procéder aux procédures d’expulsion.

1. Conseils pour se protéger face aux impayés locatifs

Comme on l’a vu, les procédures d’expulsion de locataires qui ne règlent pas leurs loyers sont longues et relativement piégeuses.

Il convient alors pour le propriétaire d’avoir à l’esprit un certain nombre de réflexes utiles qui vont lui permettre le cas échéant de gagner du temps et de tenter de minimiser les conséquences des impayés.

1. Pratiquer une saisie conservatoire dès la survenance des premiers impayés.

Si la décision d’expulsion est longue, le propriétaire peut toutefois pratiquer une saisie sur les comptes bancaires de son locataire dès la survenance des premiers impayés. Cela est même fortement conseillé afin d’éviter que ce dernier ne tente d’organiser son insolvabilité.

La saisie conservatoire est effectuée à la demande et aux frais du bailleur, sans qu’aucune autorisation judiciaire préalable ne soit nécessaire pour un bail commercial.

Le propriétaire pourra également faire procéder à une saisie conservatoire entre les mains de la caution, mais à la condition cette fois d’avoir obtenu préalablement une autorisation du Juge.

Il est fortement conseillé d’être assisté par un avocat sur ce point.

2. Des conseils pour accélérer la procédure devant le tribunal

Pour tenter d’accélérer la procédure, le propriétaire doit également avoir un en tête certains réflexes devant le tribunal : demander une date d’audience rapprochée au greffe et communiquer immédiatement ses pièces avec l’assignation afin d’éviter que le locataire ne demande un renvoi supplémentaire.

Surtout, le propriétaire doit demander au juge d’assortir sa décision d’une astreinte : en effet, pour que la décision soit efficace, il faut qu’elle soit assortie de sanctions financières si le locataire ne la respecte pas.

Il faut également que le juge précise, s’il accorde des délais, que le non-respect de l’échéancier entraînera la déchéance du terme : c’est-à-dire que le locataire pourra se voir expulser immédiatement en cas de non-respect de l’échéancier fixé. Il suffira pour le propriétaire de signifier la déchéance du terme par huissier, sans repasser devant le juge.

3. Des réflexes à avoir lors de la conclusion du bail

Les propriétaires doivent également prendre un certain nombre de précautions avant la signature du bail. Il est recommandé d’exiger des locataires la fourniture d’une caution personnelle et solidaire (la caution pouvant toujours être activée, même en cas de faillite du locataire).

Il est également recommandé de demander les coordonnées bancaires du locataire (RIB, IBAN) afin de pouvoir initier une saisie conservatoire le cas échéant. Sans ces informations, il sera beaucoup plus compliqué, voire impossible, pour l’huissier, de pouvoir initier une procédure conservatoire en cas d’impayés.

Veillez enfin à insérer certaines clauses spécifiques dans le bail, afin de vous prémunir en cas d’impayés :

• La clause résolutoire: même si ce type de clause est prévue dans pratiquement tous les modèles de baux, pensez à bien vérifier qu’elle soit présente avant de faire signer le bail à votre locataire. Ces clauses sont interprétées de manière stricte par les juges : ainsi, veillez à ce que la rédaction soit claire, précise, et vise bien l’ensemble des situations dans lesquelles la sanction doit s’appliquer (défaut de paiement, non-respect des termes du bail, etc.). Il est conseillé de se faire assister par un avocat sur ce point.
• La clause de solidarité inversée: cette clause est fondamentale pour les bailleurs. C’est la clause qui vous permettra d’être payé des arriérés locatifs par le repreneur du bail, si votre locataire tombait en liquidation judiciaire. Il est essentiel de l’insérer dans le bail. C’est là encore une clause technique, nécessitant d’être rédigée par un conseil juridique afin de garantir son efficacité.

4. En cas d’accord, signez un protocole d’accord par écrit

Il arrive parfois (et c’est souvent recommandé, compte tenu de la longueur des procédures judiciaires) que les parties se mettent d’accord entre elles en cours de procédure, par exemple, que le bailleur accepte de consentir des délais à son locataire pour payer sa dette. Si ces procédés sont recommandés, attention toutefois à signer un protocole d’accord par écrit. Cela évitera toute contestation par la suite.