L’audience d’adjudication ou vente à la bougie : tout comprendre !

Une audience d’adjudication est une audience durant laquelle un bien immobilier saisi est mis en vente aux enchères publiques en vue de rembourser une dette. Le grand public peut participer à cette vente. Toutefois, les personnes intéressées doivent être représentées par un avocat au barreau de rattachement du Tribunal judiciaire auquel la vente est organisée. Vous souhaitez participer à une audience d’adjudication, mais comment faire ? Ne vous inquiétez pas, car nous vous disons tout ! Un avocat expert en droit de l’immobilier ou un avocat spécialisé pour les ventes aux enchères en est apte à vous guider dans les différentes procédures de participation à une audience d’adjudication. Qu’est-ce qu’une audience d’adjudication ? Quel est le rôle de l’avocat ? Comment participer à une audience de vente immobilière ? Qu’est-ce que la surenchère ? Décryptage.

À RETENIR : Qu’est-ce qu’une audience d’adjudication ?

L’audience d’adjudication a pour but de vendre aux enchères publiques un bien immobilier pour pouvoir rembourser une dette. Les personnes qui souhaitent participer doivent être représentées par un avocat.

Pour connaître plus d’informations sur le déroulement de l’audience d’adjudication, lisez ce qui suit !

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Qu’est-ce qu’une audience d’adjudication ?

Lorsqu’un débiteur doit rembourser une dette à un créancier et qu’il n’est pas en mesure de le faire, le créancier est en droit de demander la saisie de son bien immobilier. Si au-delà d’un délai déterminé, il n’a pas réglé l’intégralité de la créance et que la tentative de vente à l’amiable du bien a échoué, ce dernier est vendu aux enchères publiques.

Par définition, l’audience d’adjudication, qui était autrefois appelée « vente à la bougie », ou désormais  « vente forcée », est la dernière étape de la saisie immobilière. Elle est décidée par le juge. Son principal objectif est de vendre le bien immobilier aux enchères publiques pour récupérer le montant de la créance.

L’audience d’adjudication est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution, concernant la saisie immobilière, énumérée dans les articles L. 322-5 et suivants. La date de l’audience est fixée par le juge. Pour attirer le maximum d’acheteurs potentiels, des annonces de ventes sont diffusées dans les journaux d’annonces légales et devant le bien saisi.

Points clés à retenir :

•   L’audience d’adjudication est la dernière étape d’une saisie immobilière.
•   Elle est décidée par le juge lorsque le remboursement de la dette et la vente à l’amiable ne sont plus envisageables.

Quel est le rôle de l’avocat ?

Si vous souhaitez participer à la vente aux enchères, l’assistance d’un avocat est obligatoire. Voici la liste des obligations à remplir :

•   Les enchères sont uniquement portées par un avocat ;
•   Un avocat ne peut représenter qu’une seule personne (physique ou morale) ;
•   Il doit être inscrit au Barreau de rattachement du Tribunal judiciaire auquel la vente est organisée.

Avant l’audience, informez-vous sur les différentes conditions de vente. Pour ce faire, vous êtes en droit de consulter le cahier des conditions de vente disponible au Greffe du Juge de l’Exécution qui se charge des saisies immobilières. Ce document est également disponible auprès du cabinet de votre avocat. Ce professionnel du droit peut vous éclaircir sur les points confus.

Par ailleurs, pour pouvoir participer à l’audience, votre avocat vous réclamera certaines pièces d’identité. Voici la liste de quelques exemples :

•   Un passeport, une carte d’identité, un livret de famille ou la copie de l’acte de mariage  ou du contrat de PACS le cas échéant (pour les personnes physiques) ;
•   Un extrait KBIS, une carte d’identité ou un passeport du gérant une copie des statuts et procès verbal de l’assemblée générale autorisant l’acquisition; (pour les personnes morales) ; 
•   Une attestation sur l’honneur affirmant que vous ne faites pas l’objet d’une condamnation à une des peines complémentaires évoquées dans l’article L 322-7-1, du Code des Procédures civiles d’Exécution.

Les justificatifs de votre solvabilité sont également indispensables. Il s’agit des documents de la liste suivante :

•   Un chèque de banque d’un montant correspondant à 10 % de la mise à prix ( ou de 3.000,00 € minimum) ; ce chèque vous sera restitué immédiatement après l’audience si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire;

. un certificat de solvabilité émanant de votre banque ou copie de votre relevé de compte bancaire faisant apparaitre un solde suffisant pour prétendre participer à la vente;

•   Un chèque du montant des frais préalables, arrêté par le Juge préalablement à l’audience;

Vous êtes également tenus de communiquer à votre avocat la situation des biens que vous souhaitez acquérir ( occupation personnelle ou location) et le montant de l’enchère maximale que vous souhaitez soumettre.

Ce montant maximum doit également tenir compte de l’ensemble des frais générés par la vente, restant à la charge de l’adjudicataire, et qui doivent donc être intégrés au budget global que vous souhaitez consacrer à l’achat.

Ces frais sont:

• Les Frais préalables à la vente, déterminés par le Juge ( frais de poursuite contre le propriétaire du bien saisi par le créancier, frais d’affichage par l’Huissier et de publication des annonces dans les journaux d’annonces légales, frais de visite par l’huissier …
• Les Frais postérieurs à la vente: proportionnels au prix d’adjudication et déterminés selon les taux suivants :
  • droits d’enregistrement : environ 5,8 % du prix total ( sauf marchands de biens)
  • frais de publication : 0,1 % du prix total ; 
  • Emoluments par tranches selon détail suivant ( outre TVA à 20,6 %) :
    De 0 à 6 500 € : 7,256 % ( soit 471,64 € H.T. )
    De 6 500 € à 17 000 € : 2,993 % ( soit 314,26 € H.T.)
    De 17 000 € à 60 000 € : 1,995 % ( soit 857,85 € H.T.)
    Plus de 60 000 € : 1,497 %

Points clés à retenir :

• Pendant l’audience d’adjudication, l’avocat porte les enchères du potentiel acheteur.
• Il vérifie si l’acheteur potentiel répond aux conditions requises.

Votre budget global doit intégrer les frais qui viennent s’ajouter au prix d’adjudication.

Comment participer à une audience de vente immobilière ?

Selon vos souhaits, vous pouvez assister ou non à l’audience. Dans tous les cas, seuls les avocats peuvent enchérir au nom de leur client.

La procédure passe par les étapes suivantes :

• Le juge rappelle le montant de la mise à prix et le montant des frais préalables imposés à l’adjudicataire, puis ouvre le début des enchères ;
• Les avocats poussent chacun l’enchère de leur client ; chaque enchère doit être plus élevée que la précédente ;
• Le bien est adjugé au dernier enchérisseur lorsque 90 secondes, désormais décomptées électroniquement, se sont écoulées.

Lorsqu’aucune enchère n’est portée lors de l’audience, le créancier poursuivant le propriétaire du bien devient l’adjudicataire. Ainsi, le bien est adjugé au montant de la mise à prix.

Points clés à retenir :

• Le juge énonce le montant de la mise à prix et les frais préalables imposés à l’adjudicataire.
• L’avocat pousse les enchères au nom  du client jusqu’au montant d’enchère maximale qui lui a été fixé .

Qu’est-ce que la surenchère ?

Une fois le bien adjugé au plus offrant, ce dernier dépose le prix du bien sur un compte séquestre ou auprès de la Caisse des Dépôts et des consignations à titre de garantie. Après la constatation de la vente par le juge, le transfert de propriété est publié au bureau des hypothèques. Les intéressés disposent encore d’un délai de 10 jours pour effectuer une surenchère. Il s’agit d’une offre supérieure qui doit être d’au moins 10 % plus que le montant de l’adjudication. Si un surenchérisseur surgit, une audience de surenchère est organisée dans un délai maximum de 4 mois.

Points clés à retenir :

• Une surenchère est une offre supérieure au prix déjà fixé pendant l’audience d’adjudication.
• Le cas échéant, une audience de surenchère est établie dans un délai de 4 mois maximum.

Pour conclure, toutes les personnes intéressées par le bien immobilier peuvent participer à l’audience d’adjudication en vue de l’acheter. Néanmoins, certaines conditions sont requises, notamment le recours à un avocat. En plus de porter vos enchères, cet auxiliaire de justice vous donnera des conseils aiguisés tout au long de la procédure.