Droit de l’urbanisme – Comprendre les notions de base de ce domaine juridique

Récemment propriétaire d’un terrain, vous envisagez d’y construire un bâtiment ? Vous devez obligatoirement vous conformer aux règles juridiques relatives à l’urbanisme. En effet, les opérations de construction sont encadrées par le droit de l’urbanisme pour mieux les sécuriser. Pour constituer les documents d’urbanisme qui vous sont nécessaires, n’hésitez pas à contacter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Ce professionnel du droit accompagne les particuliers, les entreprises, les organismes publics ou parapublics, les aménageurs et les constructeurs dans leurs projets de construction ou d’urbanisme. Il est également compétent pour traiter les contentieux de l’urbanisme. Néanmoins, il est toujours important de connaitre les notions de base de ce domaine juridique. Quels sont les champs d’action du droit de l’urbanisme ?

Droit de l’urbanisme : définition

Pour connaitre les objectifs du droit de l’urbanisme, il est nécessaire de donner sa définition générale.

Le droit de l’urbanisme compte parmi les branches du droit public. Il est étroitement lié au droit administratif. Le droit de l’urbanisme est l’ensemble des règles juridiques établies afin d’assurer la conformité de l’aménagement de l’espace aux objectifs de l’administration publique. Il est en vigueur partout en France.

Organisant l’occupation des sols, le droit de l’urbanisme touche les droits de cette liste :

• Le droit pénal ;
• Le droit fiscal ;
• Le droit des collectivités territoriales ;
• Le droit administratif des biens ;
• Le droit de la construction et de l’habitation ;
• Le droit de l’environnement ;
• Le droit de la santé ;
• Le droit du patrimoine ;
• Le droit des transports.

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À quoi sert le droit de l’urbanisme ?

La règlementation de l’urbanisme vise plusieurs objectifs dont voici la liste :

· La conciliation de l’esthétique urbaine et de la protection de l’environnement

L’urbanisation engendre le plus souvent des problèmes de pollution de l’eau et de l’air ainsi qu’une déforestation importante. Pour les prévenir, plusieurs lois ont été adoptées en vue de concilier l’esthétique de la ville avec la sauvegarde de l’environnement.

· La cohérence entre les équipements publics et l’habitat

Les équipements publics ou collectifs sont l’ensemble des réseaux, des installations et des bâtiments répondant aux besoins de la population. Pour rendre l’espace hospitalier, des mécanismes de planification urbaine ont été mis en place afin d’assurer la cohérence entre ces équipements et l’habitat.

· La rationalisation de l’utilisation des sols

Le droit de l’urbanisme a également pour but d’éviter la dispersion des habitats et d’assurer un équilibre entre l’urbain et le rural.

· La contribution à la politique de la ville

Cette préoccupation du droit de l’urbanisme est assez récente. En effet, l’idée de mettre la règlementation de l’urbanisme au service de la politique de la ville est apparue en 1990. Elle consiste à diversifier les activités urbaines et à assurer une mixité sociale dans un quartier d’une ville.

Quels sont les domaines d’intervention du droit de l’urbanisme ?

Le droit de l’urbanisme traite principalement des éléments de la liste suivante :

· Le droit de l’urbanisme règlementaire

Dans le droit français, l’urbanisme règlementaire consiste pour les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) d’élaborer les documents de planification urbaine ou documents d’urbanisme. En effet, les règles fondamentales de l’urbanisme sont fixées par le Code de l’urbanisme. Toutefois, le droit de l’urbanisme est un droit décentralisé. Ainsi, l’essentiel des règles applicables en matière d’urbanisme est défini au niveau local. Néanmoins, les documents d’urbanisme doivent respecter les dispositions du Code de l’urbanisme.

Vous trouverez ci-dessous la liste des principaux documents de planification urbaine :

• Les schémas de cohérence territoriale (SCoT) qui sont des outils de planification prospective ou stratégique à l’échelle d’une zone urbaine, d’un grand bassin de vie ou d’un bassin d’emploi.
• Les plans locaux d’urbanisme (PLU) : ils définissent les règles d’utilisation du sol et des projets d’aménagement des communes sur plusieurs années (les terrains constructibles, les constructions autorisées, l’emprise au sol et la hauteur maximale à respecter, l’aspect extérieur, les zones qui doivent rester naturelles, etc.).
• Les cartes communales : ces documents d’urbanisme simplifiés délimitent les secteurs constructibles ou non. Ils sont adaptés aux bourgs et villages à faible dynamisme.

En l’absence d’un document d’urbanisme sur le territoire d’une commune, le règlement national d’urbanisme qui régit les aménagements et les constructions faisant l’objet d’une autorisation d’urbanisme s’applique.

Un bassin d’emploi est un espace géographique où la majorité de la population active habite et travaille.

· L’urbanisme opérationnel

Par définition, l’urbanisme opérationnel désigne les actions conduites en vue d’inciter les acteurs privés à contribuer à l’aménagement de l’espace. Il a pour finalité la création ou la rénovation d’un tissu urbain.

Pour ce faire, les collectivités publiques utilisent généralement les opérations d’urbanisme de cette liste :

• Les lotissements ;
• Les zones d’aménagement concerté (ZAC) : il s’agit des zones territoriales faisant l’objet d’un projet d’aménagement.

· Les autorisations d’urbanisme

En général, une autorisation d’urbanisme est nécessaire pour aménager ou construire. Il en existe plusieurs types dont voici la liste :

• Le permis de construire ;
• Le permis d’aménager ;
• La déclaration préalable ;
• Le permis de démolir.

· L’action foncière

Le droit de l’urbanisme confère les prérogatives de puissance publique de la liste ci-dessous aux autorités administratives afin qu’elles puissent remplir leurs missions d’intérêt général :

• L’expropriation pour cause d’utilité publique : elle permet à l’administration d’obliger le propriétaire d’un bien immobilier à le lui céder ;
• Le droit de préemption : il s’agit d’un droit de priorité dont bénéficie une collectivité et qui lui permet d’évincer l’acquéreur d’un bien mis en vente ;
• Le droit de délaissement : le propriétaire d’un bien immobilier peut exiger d’une circonscription administrative l’achat de son bien si ce dernier est visé par un projet ou une opération d’urbanisme.

· Les contentieux de l’urbanisme

Les personnes concernées par les documents d’urbanisme peuvent les contester par la voie du contentieux de l’excès de pouvoir. Les autorisations d’urbanisme et certains actes relatifs à la ZAC sont également susceptibles de recours.

Pour conclure, le droit de l’urbanisme définit les règles juridiques relatives à l’aménagement de l’espace dans des buts de sécurité, de salubrité et d’esthétique. Il confère aux collectivités des pouvoirs et des prérogatives afin d’atteindre ces objectifs. Si les autorités administratives compétentes ne respectent pas les règlementations en matière d’urbanisme, les personnes concernées peuvent engager leur responsabilité.