Droit des baux commerciaux : tout ce que l’on ne vous dit pas

Le droit des baux commerciaux n’est pas précisément défini par la loi française. Toutefois, sa définition la plus simple est la suivante : il s’agit d’une discipline rattachée au droit commercial, une subdivision du droit des affaires qui est une branche du droit privé. D’une manière générale, elle réglemente les conditions de création, d’exécution, de renouvellement, de cession et de résiliation du bail commercial. Autrement dit, cette matière énumère les effets du contrat de bail commercial et la suite en cas de conflits entre le bailleur et le locataire-commerçant. Le droit des baux commerciaux vous passionne et vous souhaitez vous en informer davantage ? Nos avocats en droit commercial sont compétents pour vous guider dans ce domaine juridique. Pour plus de précision, quelle est la base de ce droit ? Quelles sont les spécificités des baux commerciaux ? Voici les réponses.

Quel est l’intérêt du droit des baux commerciaux ?

Le droit des baux commerciaux est considéré comme un droit protecteur du locataire. En plus de mettre les intérêts de ce dernier en avant, c’est-à-dire du commerçant, il protège également son statut. Ainsi, il traite le sort des parties au contrat de bail commercial de manière inégale sans pour autant être injuste. Bien que cette matière juridique confère plusieurs avantages au bailleur, elle tend toutefois à prioriser les intérêts du locataire ou celui qui exploite un fonds de commerce. À cet effet, la résiliation du bail commercial peut se faire à la demande du locataire à tout moment dans la mesure où il respecte le délai de préavis de 6 mois. Le cas échéant, sa seule obligation reste l’envoi d’un préavis par lettre recommandée ou par voie d’huissier auprès du bailleur.

En outre, le renouvellement du bail commercial s’effectue tacitement, à condition qu’aucune des deux parties ne manifeste son intention de rompre le contrat à son expiration. Si le bailleur souhaite récupérer l’entière occupation de son immeuble, il est tenu de verser une indemnité d’éviction au profit du locataire. Cette indemnité est une somme d’argent permettant de dédommager le non-renouvellement du bail commercial. L’explication de cette situation découle du fait que la rupture soudaine du contrat de bail commercial par la volonté du bailleur risque d’impacter l’activité commerciale du locataire. En effet, le changement radical de local peut sensiblement affecter le côté financier de l’activité du commerçant. Ce dernier peut y perdre une somme importante de son chiffre d’affaires ou même des clients potentiels. De plus, le déménagement vers un autre local commercial peut s’avérer coûteux. Par conséquent, le bailleur responsable de la perturbation de l’activité du locataire-commerçant est tenu de réparer le préjudice qu’il va lui faire subir.

La loi Pinel confirme la protection accordée au locataire en ce qui concerne la répartition des charges.

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Quels sont les différents baux commerciaux ?

Les contrats de baux commerciaux, également appelés contrats de locaux commerciaux professionnels, se présentent sous trois principales formes. Le choix entre ces dernières est établi en fonction de l’activité de l’entreprise qui souhaite louer l’immeuble.

Pour plus de précision, voici la liste des différents types de baux commerciaux :

• Le bail professionnel :

Ce type de contrat est idéal pour ceux qui souhaitent s’exercer dans le domaine libéral, à savoir les médecins ou les notaires. Il intègre la sélection des actes juridiques les plus libres, surtout par rapport aux caractéristiques du contrat de bail commercial. Pour qu’il soit valable, la durée minimum de ce contrat doit être de 6 ans. Toutefois, le montant du loyer et chaque détail du contrat relèvent toujours de la volonté des parties. Contrairement aux commerçants, le professionnel dans ce type de contrat ne bénéficie pas du régime de renouvellement tacite du contrat de bail commercial. De même, il n’existe aucun droit à une indemnité d’éviction à son profit.

• Le bail commercial proprement dit :

Par définition, il s’agit du contrat spécialement dédié aux activités des commerçants et des artisans. Ce contrat est encadré de manière stricte par la loi dans le but de promouvoir l’intérêt du locataire. Avant son déménagement, le locataire verse une somme qualifiée de « pas-de-porte ». Cette somme sert à indemniser les exigences potentielles du bailleur. La durée du contrat de bail commercial est au minimum de 9 ans. Sa rupture à l’initiative du bailleur entraîne automatiquement le paiement d’une indemnité d’éviction à l’encontre du locataire. Toutefois, en matière de charges, ce dernier est tenu de supporter les dépenses relatives aux droits et taxes locatives ainsi qu’à celles de la copropriété.

• Le bail mixte :

Le contrat de bail dit « mixte » porte par définition sur un local que le commerçant et/ou le professionnel peut utiliser pour exploiter son fonds de commerce d’une part et pour y habiter d’autre part. L’adresse du local pour l’exploitation du fonds et de l’immeuble considéré comme résidence principale doit figurer obligatoirement dans le contrat.

Qui peut bénéficier du statut des baux commerciaux ?

Les personnes œuvrant dans le cadre des activités commerciales, industrielles ou artisanales peuvent toutes se prévaloir du statut des baux commerciaux. Toutefois, pour bénéficier de cet avantage, certaines conditions sont à respecter. Ainsi, elles doivent être inscrites au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire officiel des métiers. Ce statut ne peut être accordé que si le locataire souhaite réellement exploiter une activité parmi les typologies susmentionnées dans le local objet du contrat.

Dans certains cas, le contrat de bail commercial demeure valable, même si le commerçant est en cours de lancement de son activité et donc non immatriculé. Dans ce contexte, il ne peut pas bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux dans l’immédiat. S’il souhaite renouveler son contrat et profiter des autres privilèges de ce type de contrat, il est tenu de s’immatriculer dans les meilleurs délais.

D’une manière générale, voici la liste des personnes aptes à contracter un bail commercial :

• Le commerçant immatriculé au RCS ;
• L’industriel immatriculé au RCS ;
• Le chef d’entreprise immatriculé auprès du répertoire officiel des métiers.

À préciser :

Dans le cadre d’un contrat de bail commercial, il existe des cas régis de manière particulière. Il s’agit de ceux cités sur la liste ci-dessous :

• Les époux : ils peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux même si c’est uniquement l’un des époux qui est immatriculé.
• La location-gérance : le cédant n’a pas forcément besoin de s’immatriculer pour pouvoir bénéficier du statut des baux.

Quelles sont les conditions d’application du bail commercial ?

Le bail commercial s’applique automatiquement lorsque le contrat de location de l’immeuble a pour objet d’exploiter un fonds de commerce. Le bail commercial est toujours valable, même si le locataire n’est pas immatriculé. Le cas échéant, il doit le faire au plus tard au moment du renouvellement du contrat.

L’enregistrement du contrat de bail commercial doit avant tout être effectué par les deux parties. L’acte doit ainsi concerner un lieu clos et couvert. Toutefois, le local peut être accompagné d’un autre local accessoire comme un entrepôt par exemple. Dans ce contexte, l’accessoire suit toujours le principal et doit être accessible au locataire pendant au moins 9 ans.

Il existe des baux « à courte durée » de 2 ans. Leur renouvellement entraîne toutefois leur transformation en contrat de bail commercial.

Le locataire a le droit de mettre fin à son contrat à chaque période de 3 ans, à condition de respecter le délai de préavis prévu. Sans manifestation expresse de son intention de rompre le contrat, celui-ci se renouvelle tacitement.

Quelle est l’importance du droit des baux commerciaux ?

Le contrat de bail commercial occupe une place importante au cœur des activités entrepreneuriales. À défaut de contrat, les commerçants se trouvent dans une certaine insécurité par rapport à l’exploitation de leur fonds de commerce. Pour cette raison, la loi a prévu une durée plus longue en matière de bail commercial. Avant la conclusion du contrat, le locataire doit vérifier la forme, l’objet, les loyers et les charges qui lui incombent. Il en va de même pour les droits, les obligations du bailleur et les conditions de résiliation du bail commercial.

Le droit des baux commerciaux facilite ainsi la régulation des relations entre le propriétaire d’un local et le locataire-commerçant. Ce droit a permis de savoir que tout ce qui s’incorpore à l’immeuble appartient au propriétaire. Bien que le locataire ait le droit de peindre et de meubler le local, il n’a toutefois pas le droit d’effectuer de grands travaux, sauf si le contrat stipule autrement.

Vous souhaitez conclure un contrat de bail commercial et vous vous demandez quels sont vos droits et obligations en tant que bailleur ou locataire ? Vous avez déjà un contrat en cours, mais vous rencontrez un litige avec votre bailleur ou locataire ? Dans tous les cas, prenez contact avec l’un de nos avocats spécialisés en droit commercial pour vous orienter dans toutes les procédures à entamer.