Cession de part de sci et fiscalité
Vous envisagez de vendre ou d’acheter des parts de SCI ? Cette cession répond à des règles juridiques précises. Pour vous aider dans la procédure à suivre ou si vous avez besoin des conseils d’un expert, n’hésitez pas à faire appel à un avocat intervenant en droit des sociétés. Comment faire pour céder des parts de SCI ? Comment faire la déclaration d’une cession de parts sociales de SCI ? Quelle est la fiscalité applicable lors de la cession de parts sociales de SCI ?
La cession de parts de SCI est une procédure qui permet à un associé de vendre les droits qu’il détient dans une entreprise. L’opération est complexe comparée à une cession d’actions. Plusieurs étapes sont à respecter dans une cession de parts de SCI. La déclaration de la cession est assujettie à l’impôt, aussi bien pour le cédant (vendeur) que l’acquéreur (acheteur).
Un avocat en droit des sociétés est compétent pour les affaires qui relèvent de la cession des parts de SCI.
Comment céder des parts de SCI ?
Avant toute chose, il est essentiel de donner la définition de la SCI.
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique ayant pour objet la gestion de biens immobiliers dont elle est la propriétaire. Elle est constituée au minimum de deux personnes qui disposent de la qualité d’associés. Ces derniers doivent réaliser des apports en contrepartie desquels ils reçoivent des parts sociales.
La qualité d’associé et ainsi la détention de parts sociales au sein d’une société permet de bénéficier des droits de cette liste :
- Le droit de vote ;
- Le droit aux dividendes ;
- Le droit d’information.
La cession de parts sociales de SCI consiste pour un associé de vendre les droits qu’il détient dans le capital de l’entreprise. La procédure à suivre pour réaliser cette opération est plus contraignante par rapport à la cession d’actions. En effet, la SCI étant constituée intuitu personae (des personnes entre elles), la vente de parts sociales nécessite l’agrément de tous les associés. Vous trouverez ci-dessous la liste des démarches à suivre pour céder des parts de SCI :
- Évaluer la valeur des parts sociales ;
- Demander l’agrément des autres associés ;
- Déposer l’acte de cession de parts de SCI au greffe du tribunal de commerce ;
- Enregistrer l’acte de cession auprès de l’administration fiscale.
Points clés à retenir :
- Céder des parts de SCI consiste pour un associé à vendre ses droits dans le capital d’une entreprise.
- Il lui faut l’agrément des autres associés, déposer l’acte de cession au greffe du tribunal de commerce, puis le faire enregistrer auprès de l’administration fiscale.
L’enregistrement de l’acte de cession de parts de SCI au service des impôts des entreprises (SIE) doit être effectué dans un délai d’un mois à partir de la date de sa signature. Les parties doivent s’acquitter de deux types d’impôts, dont voici la liste :
- L’impôt sur la plus-value
- Le droit d’enregistrement
L’impôt sur la plus-value
Le cédant des parts de SCI est soumis à l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession correspondant à l’augmentation de la valeur des parts de la SCI. L’imposition dépend du montant de cette augmentation de valeur (plus-value), du régime fiscal de la société et de la qualité de l’associé (personne morale ou physique).
Le cédant est une personne physique
Le montant de l’impôt sur la plus-value est applicable à chacun des associés et dépend des cas suivants :
- La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
Calcul des abattements en fonction de la durée de détention des parts de la SCI :
À partir de 6 années de détention des titres : un abattement de 6% est appliqué à l’impôt sur le revenu et 1,65% pour les prélèvements sociaux ;
À partir de 22 ans : l’exonération d’impôt sur le revenu pour les plus-values et abattement de 1,60% pour les prélèvements sociaux ;
Dès 30 ans de possession : l’exonération totale de prélèvements sociaux est appliquée ;
- La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés : le prélèvement forfaitaire normal est de 25 % la plus-value comme les bénéfices normaux de la SCI.
Le cédant est une personne morale
Le cédant soumis à l’impôt sur le revenu (IR) :
Si le cédant détient les parts sociales cédées depuis moins de 2 ans, la plus-value nette est réintégrée dans le bénéfice imposable de la SCI.
Au contraire, s’il les détient depuis plus de 2 ans, la plus-value est imposée au taux global de 30 %.
Le cédant soumis à l’impôt sur les sociétés :
Cependant, si l’associé est soumis à l’IS, la plus-value est exonérée de cet impôt qui va générer un bénéfice ou une perte ordinaire mais il existe une multitude de cas spécifiques et d’exonérations.
Les exonérations de plus-value
La plus-value peut être évitée ou atténuée dans une SCI à l’IR :
- En cas de cession de moins de 15.000 euros
- Si le bien de la SCI est la résidence principale de l’un des associés à titre gratuit
- Si le bien est cédé en vue de créer des logements sociaux ou une requalification urbaine
En tout état de cause, ces règles évoluent chaque année et encouragent la stabilité de la SCI, qu’il convient de créer à long terme et éviter tout démembrement.
Le droit d’enregistrement
Il revient à l’acquéreur des parts de SCI de payer le droit d’enregistrement. Ce dernier équivaut à 5 % du prix de cession.
Points clés à retenir :
- L’acte de cession des parts sociales de SCI doit être enregistré dans un délai d’un mois après sa signature auprès du SIE.
- Le cédant est soumis à l’impôt sur la plus-value, tandis que l’acquéreur doit s’acquitter d’un droit d’enregistrement.
Pour conclure, la cession de parts de SCI doit être déclarée au service des impôts. De plus, le cédant doit payer l’impôt sur la plus-value en raison de la vente. Quant à l’acquéreur, il doit s’acquitter du droit d’enregistrement de l’acte de cession.
Articles Sources
- lecoindesentrepreneurs.fr - https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/cession-parts-sociales-sci-formalites-fiscalite/
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