Cession de bail locatif

Vous souhaitez céder votre bail locatif à un tiers ? Cette opération est avantageuse aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. Pour le propriétaire, la cession de bail locatif lui évite la recherche d’un nouveau preneur. Pour le locataire, elle lui dispense de la procédure de résiliation (indemnités, préavis, etc.). Cependant, il existe des règles à respecter lors de la cession de bail locatif. En cas de litige, il est fortement recommandé de contacter un avocat spécialisé en droit de l’immobilier. C’est quoi une cession de bail ? Comment fonctionne-t-elle ?

À RETENIR : C’est quoi une cession de bail ?
La cession de bail d’habitation n’est possible que si le contrat ne l’interdit pas. La vente peut être conditionnée par l’accord du propriétaire si le bail le prévoit. En matière commerciale, la cession peut être limitée par une clause interdisant la vente du bail sans le fonds de commerce ou une clause d’agrément. Si le contrat de bail le prévoit, il faut demander l’autorisation du propriétaire avant de rechercher un cessionnaire. Ce dernier doit être informé de ses droits et obligations en tant que nouveau locataire avant la rédaction et la signature du contrat de cession.

Vous souhaitez céder votre contrat de bail avec ou sans le fonds de commerce de votre restaurant, café ou bar ? Suivez nos conseils.

C’est quoi une cession de bail ?

Avant toute chose, il est essentiel de donner la définition de la cession de bail locatif.

La cession de bail locatif est un contrat par lequel un preneur cède ses droits et ses obligations au titre d’un contrat de location sur un bien immobilier à un tiers. Ainsi, le bail n’est pas rompu. Le cessionnaire le termine suivant les conditions convenues dans le contrat de location.

Points clés à retenir :

• Un contrat par lequel le locataire cède l’ensemble des obligations et droits liés au contrat de bail.
• Cet acte ne rompt pas le bail.

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Comment céder un bail de location ?

Pour que la cession de bail locatif soit valide, il existe plusieurs démarches à suivre, dont voici la liste :

1.   Vérifier l’existence d’une clause de cession dans le contrat de bail

La première chose à effectuer lors de la cession de bail est de vérifier dans le contrat de location si la cession est autorisée et quelles en sont les modalités. Suivant les types de baux de la liste suivante, l’insertion d’une clause de cession dans le contrat de bail peut être légale ou non :

• Dans un bail commercial, toute clause interdisant la cession du contrat de location est réputée nulle. Néanmoins, la loi autorise l’insertion de clauses limitatives permettant d’encadrer la cession (le consentement exprès du bailleur par exemple) ;
• Dans un bail d’habitation, prévoir une clause de cession dans le contrat de location est possible ;
• Pour les autres types de locations, particulièrement pour le bail professionnel et les baux de longue durée de terrain, de remise, de garage, etc., la cession du contrat de location est généralement interdite.

2.   Informer le cessionnaire sur les obligations liées au bail

Si la cession est autorisée, il est essentiel de donner au nouveau locataire toutes les informations sur la location. En effet, le respect des conditions et des clauses du bail cédé fait partie de ses obligations.

3.   Établir le contrat de cession de bail

La loi ne prévoit aucune formalité particulière quant à la rédaction du contrat de cession de bail. Néanmoins, l’acte doit respecter les modalités de cession prévues dans le contrat de location.

Points clés à retenir :

• Se conformer aux dispositions du contrat qui peut exiger l’autorisation préalable du bailleur.
• Informer le cessionnaire sur les conditions du bail et ses futures obligations, puis rédiger un contrat de cession.

Lettre de cession de bail locatif

Le locataire cédant son bail locatif à une tierce personne doit informer son propriétaire par l’intermédiaire d’un avis de cession de bail. Cette lettre doit indiquer les mentions obligatoires de cette liste :

• Le nom du propriétaire ;
• L’adresse du bien loué ;
• Les informations sur le cessionnaire ;
• La date de prise en effet de la cession ;
• La signature du cédant.

Le propriétaire dispose de 15 jours suivant la réception de la lettre pour répondre. En cas d’absence de réponse de sa part dans le délai imparti, il est réputé avoir accepté la cession.

Voici un modèle de lettre de cession de bail locatif que vous pouvez télécharger gratuitement

Points clés à retenir :

• Le cédant doit envoyer au bailleur un avis de cession de bail.
• Ce courrier mentionne l’identité du bailleur, l’adresse du logement ou du local loué, l’identité du cessionnaire, etc.

Pour conclure, la cession de bail locatif doit être conforme à la loi, mais surtout au contrat de location. Le bailleur doit toujours en être informé par écrit pour prévenir les litiges.